Grondbeleid in Bloemendaal
Eén van de middelen van een gemeente om ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken bij het uitvoeren van het omgevingsbeleid van de overheid is het grondbeleid. Om grondbeleid te kunnen voeren kan een gemeente gronden aankopen met als doel deze gronden om te vormen naar bouwrijpe grond en vervolgens te verkopen of in erfpacht uit te geven. Dan is er sprake van actief grondbeleid. Daartegenover staat faciliterend grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente het particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. Gemeentelijke kosten verbonden aan de desbetreffende grondexploitatie kan zij op de particuliere exploitant verhalen.
De gemeente voert een behoudende (grond)-politiek. Dit is een direct gevolg van het ruimtelijk beleid in de gemeente om geen (grootschalige) uitleglocaties te ontwikkelen en tevens om financiële risico's te beperken. Op dit moment geldt nog sterker dan vroeger dat het beleid erop gericht is het bijzondere woon- en leefmilieu te beschermen. Daar waar volgens het bestemmingsplan gebouwd mag worden, stelt de gemeente zich reactief op: ze laat het initiatief over aan ‘de markt’. Uitzondering wordt slechts gemaakt wanneer sprake is van een maatschappelijk belang. Op het gebied van de volkshuisvesting richt het beleid zich op het behoud, de vervanging van, aanpassing en indien mogelijk uitbreiding van de woningvoorraad. Om invloed te kunnen uitoefenen op het aantal sociale woningen is de verordening sociale woningbouw van kracht. Soms krijgt de gemeente de regie over de uitbreiding van de woningvoorraad doordat ze de invulling van een bouwlocatie bepaalt omdat ze de grond in bezit heeft of deze aankoopt.
Nota Grondbeleid
De in november 2012 vastgestelde Nota Grondbeleid is een strategische nota die op hoofdlijnen de kaders schetst voor het grondbeleid van de gemeente Bloemendaal. Nog dit jaar zal worden gestart met een actualisering van de nota welke zal aansluiten op de samenvattende richtlijn 'Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023' van de commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording).
Kostenverhaal
De Grondexploitatiewet als onderdeel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening geeft de gemeente mogelijkheden om kosten te verhalen op zelfrealisatoren. Dit is geregeld in de Handreiking Kostenverhaal. Voor de volgende projecten zijn overeenkomsten opgesteld: Park Vogelenzang; Reinwaterpark; Landgoed Dennenheuvel; Westelijke Randweg 1; Hotel Bloemendaal aan Zee; Tetterodeweg 8-10.
Projecten
In Bloemendaal is bij een aantal projecten sprake van actieve grondpolitiek te weten: Bispinckpark Noord en Zuid, Blekersveld en bij Vitaal Vogelenzang. De overige projecten ruimtelijke ordening vallen buiten deze categorie omdat de gemeente hier geen grondpositie heeft. De rol van de gemeente bij de overige projecten is de herziening van een bestemmingsplan en overige activiteiten in het kader van de ruimtelijke ordening. De gemeente streeft ook bij projecten waarbij de grond geen eigendom is van de gemeente naar eenduidige afspraken en heldere verantwoording van de kosten. Dit wordt vastgelegd in een intentie en/of anterieure overeenkomst. De verantwoordingsinformatie van de projecten is opgenomen in de programmatoelichting.
De belangrijkste ontwikkelingen in 2023 zijn:
Bispinckpark Noord en Zuid
Kenmerk
Bouwgrondcomplex, niet in exploitatie genomen grond. Vanaf de jaarrekening 2016 wordt de boekwaarde verantwoord als strategische grond onder de rubriek materieel vaste activa met economisch nut.
Marktpositie
De gemeente is eigenaar van de grond.
Stand van zaken en ontwikkelingen
Door besluiten in 2015 kwam de grond vrij voor herontwikkeling en verkoop. Hiervoor werd in 2016 een Plan van Aanpak in de raadscommissie besproken. In 2016 besloot de raad dat de locatie Bispinckpark mogelijk voor sociale woningbouw in aanmerking zou kunnen komen. Voor het Landje van Van Riessen bestaat deze mogelijkheid ook hoewel de aankoopsom van de grond beduidend hoger is dan de te verwachten opbrengsten bij sociale woningbouw. Het document Stedenbouwkundig Perspectief geeft diverse stedenbouwkundige bebouwingsmogelijkheden weer en is beschikbaar gesteld aan de raad. Zowel in 2020 als opnieuw in 2023 is een marktwaardetoets uitgevoerd tegen de geldende bestemming. Dit heeft niet geleid tot een (verplichte) afwaardering van de grond. In december 2020 is het project weer opgestart.
In 2021 is er gewerkt aan het samenvatten van de participatie en ontwikkelen van enkele hoofdscenario’s. . In 2023 is er in opdracht van het college een ontwikkelvisie uitgewerkt voor zowel Bispinckpark Noord als Zuid.
Deze ontwikkelvisie is behandeld in de raad van november 2023. De raad heeft een amendement aangenomen om, in afwijking op de visie van het college om een aantal sociale woningen te bouwen, de bouw van twee bungalows op Bispinckpark Zuid mogelijk te maken. Over Bispinckpark Noord is besloten om eerst resultaten van het wateronderzoek af te wachten voordat er wordt besloten over de bouw van woningen op dit deel van het project.
Blekersveld
Kenmerk
Bouwgrondcomplex, niet in exploitatie genomen grond.
Marktpositie
De gemeente is eigenaar van de grond.
Stand van zaken en ontwikkelingen
De ontwikkeling is in uitvoering. De gemeenteraad heeft in december 2020 een budget beschikbaar gesteld voor het kappen van de bomen en het saneren van de grond.
Er zullen geen tijdelijke woningen worden gerealiseerd op deze locatie. De gemeenteraad heeft in 2021 besloten een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen voor de realisatie van 80 permanente woningen. De gemeente is in overleg met BrederodeWonen om de grond over te nemen en hier woningen te realiseren.
In 2023 is een ontwikkelvisie met verschillende scenario's en een participatieplan geschreven. Participatie heeft plaats gevonden en opgehaalde informatie is in de ontwikkelvisie verwerkt. Het is de bedoeling om de grond ten behoeve van ontwikkeling en exploitatie te verkopen aan een woningcorporatie indien er wordt besloten voor sociale woningbouw.
Er zijn voorbereidingen gedaan om de ontwikkelvisie door de raad in 2024 vast te laten stellen.
Vitaal Vogelenzang
Kenmerk
Bouwgrondcomplex, in exploitatie genomen grond.
Marktpositie
De gemeente is eigenaar van de grond.
Stand van zaken en ontwikkelingen
De gemeenteraad van Bloemendaal heeft in het najaar van 2016 opdracht gegeven om de leefbaarheid en kwaliteit van de openbare ruimte in Vogelenzang te verbeteren.
De gemeenteraad heeft in 2017 een ontwikkelscenario vastgesteld waarbij de huidige voetbalvelden ruimte maken voor woningbouw en de tennisbanen en voetbalvelden een andere plek in het plangebied krijgen.
Bij de uitwerking van dit scenario zijn belanghebbenden nauw betrokken. Dit is in september 2018 goedgekeurd door de gemeenteraad. Er is gewerkt aan het opstellen van een Ruimtelijk Programma van Eisen en een ontwikkelstrategie. In dit proces is ook de financiële haalbaarheid onderzocht en gemonitord. Met de sportverenigingen, en de beoogde gebruikers van het IKC zijn afspraken vastgelegd.
In september 2020 is het voorstel voor de ontwikkelstrategie, Ruimtelijk Programma van Eisen en financiële haalbaarheidsanalyse goedgekeurd door de gemeenteraad.
In 2022 is een projectontwikkelaar geselecteerd die binnen de ruimtelijke kaders het winnende ontwerp verder uitwerkt. Het wijzigen van het bestemmingsplan/omgevingsplan is gestart en er zijn diverse participatiemomenten gehouden. Er is een grondexploitatie geopend welke jaarlijks per balansdatum wordt geactualiseerd.
In 2023 is een vergunning aangevraagd ten aanzien van de Wet natuurbescherming in het kader van stikstof en flora en fauna. Ook is gestart met de bouw van het sportcomplex en is het ontwerpbestemmingsplan om te komen tot woningbouw ter inzage gelegd.
Voorziening risico’s grondexploitaties
Een bouwgrondcomplex wordt als 'in exploitatie genomen' beschouwd zodra de raad een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. De financiële gevolgen van het grondbeleid hebben impact op de gemeentelijke begroting, het weerstandsvermogen en de risicobeheersing. Risico's moeten in een vroegtijdig stadium van planontwikkeling en besluitvorming transparant zijn en zo volledig mogelijk onderdeel van de besluitvorming uitmaken. Het succes van het grondbeleid hangt mede af van de wijze van samenwerking met marktpartijen en/of overheden. In de berekeningen van de exploitatieopzetten wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met actuele prijs- en opbrengststijgingen en de fasering van kosten en opbrengsten in de tijd in relatie tot de risico's in de markt en de economische omstandigheden. De berekeningen worden jaarlijks geactualiseerd en ter vaststelling aan de raad aangeboden om zicht op de financiële consequenties te houden. Eventuele geprognosticeerde verliezen worden via een voorziening afgevangen. Voor Vitaal Vogelenzang is per balansdatum 31-12-2023 de grondexploitatiebegroting geactualiseerd. De bijgestelde begroting voorziet geen verlieslatend complex. Om die reden bedraagt de stand van de voorziening Risico's grondexploitaties per balansdatum € 0.